NIFD报告:房地产市场可能成为中国经济金融领域最大的"灰犀牛" 管控风险重在做到两点

建湖新闻网 采集侠 2019-09-01 16:24:15
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8月29日,国家金融与发展实验室(NIFD)发布《中国住房金融发展报告(2019)》(下称“《报告》”),NIFD理事长李扬在《报告》代序中指出,报告的分析显示,在未来,房地产市场可能成为中国经济金融领域最大的“灰犀牛”,其发展趋缓以及金融风险(特别是房地产企业)的“水落石出”,可能成为高悬于中国经济之上的达摩克利斯之剑,应对此保持高度警觉。

《报告》认为,我国住户部门的房贷金融风险整体可控,尽管从房价收入比、租金资本化率等指标的国际比较看,我国整体和一线城市都处于高位,可明显观察出泡沫。但从贷款偿债率指标来看,2018年的5.5%则明显标识着偿债压力较小。究其原因,一方面,在我国房贷大规模发放的年代,房价总体处于历史低位,此后房价上涨,提高了住房的重置价格,客观上对偿债形成“保护”;另一方面,我国居民储蓄率一直较高,拥有足够的金融资源支撑还款。然而,值得注意的是,2016年以来,居民杠杆率的急剧攀升和居民储蓄率随经济下行而开始下降,在减缓房价上升压力的同时,也给未来房地产市场的发展投上一抹清淡的色彩。

《报告》同时指出了房地产开发企业蕴含的金融风险。根据对上市房地产企业财务数据的分析,一方面,自实施去杠杆政策以来,它们的资产负债率和杠杆率从未下降;另一方面,尽管这些企业的销售利润率还在上升,但净资产收益率已露下降的疲态。

李扬表示,房地产市场如今已经开始大规模地金融化,从世界眼光看,这一趋势不可逆转。但房地产市场的金融化,不可避免会带来新的风险因素,为了有效管理这些风险,必须未雨绸缪,最关键的是做到如下两条:一是金融创新不可过于复杂,新产品的风险要充分揭示,而且要易于理解;二是金融创新应置于监管之下,脱离监管是美国次贷危机发生的重要原因。这说明,在提高监管体系有效性的同时,还应当尽可能扩大监管的覆盖范围。

NIFD高级研究员、荣盛地产首席经济学家尹中立表示,从长期看,制造业投资增速、房地产开发投资增速与GDP增速高度正相关,但2015年是个转折点,此后房地产投资增速从历史低点开始反弹,但制造业投资增速、GDP增速并没有跟随房地产投资回升而回升。这说明,2015年以后(尤其是2018年以来)房地产投资与其他宏观指标走势出现了背离。

据尹中立表示,有研究显示,在综合了房地产投资与消费的影响后,当房价收入比超过9时,房地产开发建设投资与居民消费分别增加1元时(总共增加2元),GDP的增加将少于2元。也就是说,房价收入比为9是合理房价区间的上限,房价收入比超过9后,房地产对经济增长的负面效应将大于正面效应,而2018年底,我国的房价收入比达到9.1。

“从中长期看,我国的房地产行业正在发生重大转折,未来住房制度将面临重新设计;土地制度将重构,近日《土地管理法》修正案经十三届全国人大常委会表决通过,将对土地制度来说是革命性变化;此外,财税体系也将迎来重大改革,土地财政的’脐带’将被切断。”尹中立称。